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空家問題 その2

空き家

前回に引き続き、空き家の問題です。

空き家を取得する原因の多くは相続です。

建物の名義人であるお父さんが亡くなり、特に遺産分割もしないままお母さんも亡くなり実家が空き家になっている…という話をよく聞きます。

この場合に、どうやって空き家を管理・処分すればいいのでしょうか?
相続人が何人かいる場合、共有者が単独でできること、できないことがあります。

1. 保存行為:目的物の現状を維持するための行為:民法第252条但書き

各共有者が単独で行える

例)

  • 建物の修理(大修繕は除く)
  • 不法占拠者への妨害排除請求(明渡請求など)
  • 雑草木の伐採、竹木の剪定
  • 工作物・塀の補修・修理
  • 建物の耐震検査を受けること
  • 固定資産税の納付

2. 管理行為:目的物の変更とならない程度の利用や改良:民法第252条

各共有者の持分価格に従い、その過半数の同意で行える

例)

  • 賃貸借契約の解除
  • 使用貸借契約の解除
  • 共有者の中から占有使用者(居住者)を選ぶこと

3. 変更・処分行為:目的物の変更(物理的な変化を伴う行為や法律的に処分する行為):民法第251条

全員の同意がないと行えない

例)

  • 賃貸借契約の締結
  • 売却
  • 担保権の設定等
  • 建物の増改築・大修繕

多少の修繕で済む場合は、共有者の一人で行っていくことはできますが、建物は人が住んでいないと急速に朽ちていきます。速やかに、遺産分割協議をして法的に安定した状態を作り出し、管理・処分を行えるようにしていくべきでしょう。

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