小規模宅地等の特例とは、自宅や事業で利用していた宅地の評価額を最大80%まで下げることができる制度です。
これを利用することによって「配偶者が亡くなった後も自宅に住み続けたい」、「事業を継続したい」という希望があるにも関わらず、高額な相続税によって自宅や事業宅地を手放さなければならないという事態を避けることができます。
大きく税負担を軽減できる可能性のある有効な手段である一方で、適用要件や計算方法が厳格かつ複雑なため、このページでは、税理士監修のもと小規模宅地等の特例の基本と注意点を分かりやすくまとめました。

すでに手続きを進めていて、弁護士や専門家に相談してみたい、サポートを受けつつ進めたいと思っている方は下記からお気軽にお問い合わせください。

前述しましたが、小規模宅地等の特例は相続で取得した宅地（自宅や事業用地など）の評価額を最大80％まで減額できる制度です。

特定居住用宅地等

被相続人本人、または被相続人と生計をともにしていた親族が居住用に使っていた宅地等。330㎡（約100坪）までであれば、亡くなった方が住んでいた自宅が建っている土地の評価額を80%減額することができます。
原則として、配偶者や同居親族が対象ですが、一部同居していない親族でも適用できる場合があります。

特定事業用宅地等

被相続人本人やその家族が営んでいた事業用の土地（例：商店の店舗、工場、農地など）。400㎡（約120坪）までであれば評価額を80%減額することができます。（※自宅の一部を店舗として利用していた場合は要件が変わります）
相続人がその事業を継続することが要件になるため、事業承継とセットで検討が必要になります。

特定同族会社事業用宅地等

被相続人が経営していた同族会社が事業に使っていた土地（例：会社の社屋や工場の敷地など）。400㎡（約120坪）までであれば評価額を80%減額することができます。
被相続人やその親族、または被相続人と内縁関係にある者など特別な関係者が株式の50％を超えて所有している会社が事業に利用していた土地が対象になります。
なお、単に会社名義で借りている土地や、実態として事業に使われていない土地は対象外となります。また、適用を受けるためには、相続人が一定期間その土地を保有し続ける必要があるなど、細かな要件があります。

貸付事業用宅地等

被相続人が貸地・貸家として利用していた土地（例：アパート経営や駐車場経営など）。200㎡（約60坪）までであれば評価額を50％減額することができます。（平成27年1月1日以前は240㎡）
ただし、事業として認められる要件が厳しいため、例えば、親族に相場より大幅に安く貸しているような場合などは事業性が認められない可能性が高いでしょう。また、相続開始前3年以内に新たに開始した貸付事業の宅地等も対象外となるため注意が必要です。

【土地の用途別の対象面積と減額割合の図】

今回は、最も使用頻度が高く、皆さまにも身近な「特定居住用宅地等」についてを中心に解説していきます。被相続人（故人）と同居していなくても、特例によって減税ができるケースがあるので是非参考にしてください。

先ほども軽く触れましたが、以下の要件に当てはまる方は小規模宅地等の特例を受けられます。

被相続人の配偶者は無条件で適用可能です。同居の有無は問われないので、別居していた場合や施設に入っていた場合でも、配偶者が相続すれば特例が適用することが可能です。

生活を共にしている同居の実態※があり、相続発生後10か月は継続して住む方が対象です。亡くなる前は介護のために同居していたが、亡くなった後すぐ自宅に戻ったという場合などには適用対象外になるのでご注意ください。

• 同居の実態とは、実際に生活の基盤がそこにあることや、家の構造・設備などから複合的に判断されます。住民票がその住所でない場合でも、同居の実態があると認められれば特例を受けることは可能です。その他、単身赴任や共有登記になっている二世帯住宅などでも同居が認められる可能性があります。

同居していないが、実質的に一緒に暮らしているのと同じ経済状態である方も対象になります。例えば、離れて暮らす親の生活費（食費・家賃・光熱費など）を仕送りで賄っていた場合などには、同一の家計だったと判断される可能性があるため、対象になり得ます。ただし、判断基準が相続税法で明確に規定されていないため、判断に迷う場合は専門家に相談し、判断を仰ぐのがよいでしょう。

別居しており家計が別の場合でも、以下の条件にすべて当てはまれば小規模宅地等の特例を受けられます。これを家なき子特例と呼びます。

• 被相続人が一人暮らしだった（配偶者や同居の親族がいなかった）
• 相続開始前3年以内に自分や配偶者・3親等内の親族などが所有する持ち家に住んでいなかった
• 相続した宅地を相続税の申告期限（相続開始から10か月）まで保有し続けている
• 現在住んでいる借家について、これまで一度も自分名義で所有していたことがない

要するに「被相続人に同居家族がいない」、「相続人は持ち家がなく借家暮らし」という条件をすべて満たす場合に限って、同居していなくても特例が使える仕組みです。

小規模宅地等の特例には、申請の際にいくつかの添付書類が必要になります。
いずれの場合にも必要な共通書類と、場合によってさらに追加で提出が必要な書類がありますので、それぞれのパターンにあわせて必要書類を確認してください。

特例の適用を受ける人がマイナンバー（個人番号）を有する場合には追加提出は不要です。

• マイナンバーがない場合は、住民票や戸籍の附票を提出します。

• マイナンバーがない場合は、住民票や戸籍の附票
• 相続開始前3年以内に居住していた家屋の所有者を証明する書類（相続した不動産の登記簿謄本や現在の住まいの賃貸借契約書、社宅貸与証明書など）

• 被相続人の戸籍の附票の写し（相続の開始日以後に作成されたもの）
• 施設の契約書の写し
• 介護保険の被保険証や障害者福祉サービス受給証、要介護認定証、要支援認定証の写し

本件宅地上の建物は相続開始直前において空家であり、賃借人を募集していた等の事実は認められず、その空家の状態も一時的なものとは認められないから、事業用の小規模宅地等の特例の適用はない
国税不服審判所裁決／平成12年12月22日

• 当該建物は相続開始の半年前まで被相続人の会社や他の会社に貸し出されていた。
• 賃借人募集の看板を立て、いつでも貸し出せる状態かつ他の用途で使っていたわけでもない。
• 相続開始時点で賃貸の事実がなかったのは一時的なものであり、小規模宅地等の特例の対象になる。

以下の理由から「一時的な空室」とは認められず、小規模宅地等の特例は否定されました。

• 相続時点で築33年と、かなり老朽化が進んでいた（2階・3階部分の床や階段は破損、雨漏りなど）。実際、相続開始から約2年後には取り壊されている。
• 2階・3階部分は相続の1年以上前から空室、1階部分も相続半年前から空室で、退出後の修繕もされていなかった。
• 建物自体は被相続人の会社用に建てられたもので、第三者への賃貸を前提としていなかった。
• 募集の契約書や資料がなく、賃借人募集の実態が確認できなかった。

※各項目をタップ（またはクリック）で詳細を確認できます。

小規模宅地等の特例を含む、相続税の手続きはご自身で進めることもできます。
ただし、相続は一度きりの出来事ではなく、一次・二次と段階的に続いていくため、一次相続（配偶者のうちどちらか一方が亡くなったときの相続）では問題にならなかったことでも、二次相続では「誰も住まなくなった実家をどうするか」、「親の介護を担った子の寄与分をどう扱うか」といった新たな課題がトラブルにつながることも少なくありません。

だからこそ、小規模宅地等の特例の使い方にとどまらず、遺言arrow_forward・生前贈与arrow_forward・家族信託open_in_newなどの制度も組み合わせながら、長期的に見通しを立てて計画的に準備していくことが大切です。

相続の準備をしていても、いざ実際に相続が発生すると、「まず何をすればいいのか」、「誰に相談すればいいのか」迷うことも少なくありません。

そんなときに備えて、相続が発生した後に役立つ基礎知識もまとめています。

相続について情報を集めたり、準備の方法を考えはじめている今こそ、ご自身やご家族のためにできることを少しずつ整理しておく絶好のタイミングです。

ただ、実際に手続きを進めようとすると、制度や家族の事情によって迷いや不安を感じる場面もあるかもしれません。

「自分のケースでは何から始めればいいのか」、「このまま進めて大丈夫か」
そんな疑問や不安があれば、どうぞお気軽にご相談ください。

• ※本記事は、名古屋総合リーガルグループの執筆・編集チームによる制作内容について、所属弁護士・税理士・司法書士が監修を行っています。内容はページ公開時点の情報に基づいており、制度変更等の可能性もありますので、詳細はご相談時にご確認ください。所属士業はこちらでご確認いただけます。